Definiciones claras y específicas para Pennsylvania de los conceptos legales y prácticos que vemos repetirse en cada conversación con vendedores en situaciones difíciles. Cada entrada enlaza a la página de situación de ABE donde el término se aplica.
Mike Sup
Inspector Certificado · InterNACHI
Gratis y sin compromiso · Sin tarifas ni comisiones · Cierre en ~7 días
Los enlaces externos van directo a la fuente oficial (PHFA, Departamento de Hacienda de PA, Wikipedia, etc.). Esto no es asesoría legal — siempre consulte a un abogado licenciado en Pennsylvania para situaciones específicas.
Mike inspecciona cada casa él mismo. El precio del contrato es el precio del cierre.
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También conocido como: InterNACHI
La organización profesional sin fines de lucro de inspectores más grande de Norteamérica. InterNACHI establece los estándares de capacitación, ética y educación continua para los inspectores de viviendas en Estados Unidos y Canadá.
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También conocido como: CPI · Certified Professional Inspector
La credencial profesional otorgada por InterNACHI a los inspectores que completan la capacitación requerida, aprueban el examen, realizan inspecciones de prueba y mantienen horas anuales de educación continua. Los titulares pueden incluir su ID único — Mike Sup de ABE Homes es Cert #21032009 (desde 2010).
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También conocido como: Act 91 of 1983 · Pennsylvania Homeowner Emergency Mortgage Assistance Notice
Un aviso de pre-ejecución hipotecaria requerido por la ley de Pennsylvania (35 P.S. § 1680.402c) que los prestamistas hipotecarios deben enviar a los propietarios al menos 30 días antes de presentar una demanda de ejecución. El aviso informa al propietario sobre el derecho de solicitar HEMAP (el programa estatal de Asistencia Hipotecaria de Emergencia) y pausa la capacidad del prestamista de presentar la demanda hasta que termine el período de cura.
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También conocido como: HEMAP · PA HEMAP
Un programa de préstamo estatal de Pennsylvania administrado por la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Pennsylvania (PHFA) que proporciona asistencia hipotecaria de emergencia a propietarios que enfrentan ejecución hipotecaria por circunstancias fuera de su control (pérdida de trabajo, emergencia médica, etc.). Los fondos HEMAP ponen al día la hipoteca y pueden continuar pagando las cuotas mensuales por hasta 24 meses. Las solicitudes se inician con el Aviso del Acta 91.
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También conocido como: Foreclosure by court action
Pennsylvania es uno de aproximadamente 22 estados de EE.UU. que requieren que todas las ejecuciones hipotecarias residenciales procedan a través del sistema judicial en lugar de una venta extrajudicial. El proceso generalmente toma de 4 a 7 meses desde la presentación de la demanda del prestamista hasta la venta del sheriff, con los plazos requeridos del Aviso del Acta 91 y la elegibilidad de HEMAP.
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También conocido como: Sheriff's sale · Sheriff's auction
El paso de subasta pública al final de una ejecución hipotecaria judicial de Pennsylvania, llevado a cabo por la oficina del sheriff del condado en la corte del condado. El condado de Lehigh realiza ventas del sheriff el segundo viernes de cada mes; el condado de Northampton las realiza mensualmente en la corte de Easton. La propiedad se vende al mejor postor (que a menudo es el prestamista que ejecuta la hipoteca).
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También conocido como: 23 Pa.C.S. § 3502
El marco legal de Pennsylvania (23 Pa.C.S. § 3502) para dividir los bienes matrimoniales durante un divorcio. A diferencia de los estados de bienes comunitarios que dividen 50/50 por defecto, las cortes de Pennsylvania dividen los bienes matrimoniales según lo que sea equitativo considerando 11 factores enumerados — incluyendo la duración del matrimonio, las contribuciones al matrimonio, y las circunstancias económicas de cada cónyuge al momento del divorcio.
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También conocido como: Pennsylvania Probate, Estates and Fiduciaries Code · Title 20 Pa.C.S.
El proceso supervisado por la corte en Pennsylvania para administrar el patrimonio de una persona fallecida, regido por el Título 20 de los Estatutos Consolidados de Pennsylvania (el Código de Sucesiones, Patrimonios y Fiduciarios). Cada condado de Pennsylvania tiene una oficina del Registrador de Testamentos que abre la sucesión; la sucesión completa normalmente toma de 6 a 12 meses. Los bienes inmuebles del patrimonio pueden venderse durante la sucesión por el ejecutor o administrador sin esperar el cierre completo del patrimonio.
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También conocido como: PA inheritance tax
Un impuesto estatal evaluado sobre las transferencias de propiedad al fallecer por el Departamento de Hacienda de Pennsylvania. Las tasas están escalonadas por la relación con el difunto: 0% para cónyuges sobrevivientes y caridades calificadas, 4.5% para descendientes directos (hijos, nietos) y herederos directos, 12% para hermanos, y 15% para todos los demás beneficiarios. El impuesto debe ser declarado y pagado antes de que el patrimonio cierre completamente.
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También conocido como: Cash buyer · We-buy-houses company
Un comprador de bienes raíces que adquiere propiedades residenciales sin financiamiento hipotecario, normalmente pagando el precio total con capital existente y cerrando en días en lugar de semanas. Los compradores en efectivo normalmente compran tal como está (sin contingencias de reparación) y pueden cerrar antes de que se aclaren las contingencias de un listado tradicional. Los compradores en efectivo de buena reputación no cambian la oferta entre el contrato y el cierre; los compradores en efectivo dirigidos por inspectores (como ABE Homes) evalúan la propiedad ellos mismos y evitan el patrón de revisión del inspector externo.
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También conocido como: PA RTT · Realty transfer tax · 61 Pa. Code § 91
Pennsylvania impone un impuesto estatal de transferencia de bienes raíces del 1% sobre el valor de cada transferencia inmobiliaria, recaudado por el Registrador de Escrituras al momento de registrar la escritura. La mayoría de los municipios y distritos escolares imponen un impuesto local adicional del 1% — Allentown, Bethlehem, y Easton operan al 2% combinado (1% estado + 0.5% ciudad + 0.5% distrito escolar), dividiendo el costo por costumbre entre comprador y vendedor (a menudo 50/50). La parte del vendedor se liquida en el cierre con los fondos.
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También conocido como: Section 121 exclusion · § 121 home sale exclusion
Bajo la Sección 121 del IRS, un propietario que ha tenido y usado una propiedad como residencia principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores puede excluir hasta $250,000 de ganancia de capital ($500,000 si declara conjuntamente con cónyuge) del impuesto federal sobre la venta. Pennsylvania también exime la misma ganancia del impuesto estatal sobre la venta de bienes raíces vendidos como residencia principal (61 Pa. Code § 103.13). Los vendedores en situaciones difíciles frecuentemente califican — la exclusión es uno de los hechos financieros más importantes a confirmar antes del cierre.
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También conocido como: Quit claim deed · Quit-claim deed
Una escritura por la cual el otorgante transfiere cualquier interés que tenga en una propiedad, sin garantizar que el interés sea válido o que el título esté libre. Común en herencia, divorcio, y transferencias dentro de la familia donde las partes ya conocen el estado del título. Distinta de una escritura de garantía general (que garantiza título limpio) o escritura de garantía especial (que garantiza solo contra los actos del propio otorgante). En Pennsylvania, las escrituras de renuncia se registran en el Registrador de Escrituras del condado junto con el pago del impuesto de transferencia inmobiliaria.
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También conocido como: Notice of pendency · Pending lawsuit notice
Un aviso público presentado en los registros de propiedad del condado de que una demanda que afecta el título a una propiedad específica está pendiente. En Pennsylvania, un lis pendens se crea automáticamente cuando se presenta una demanda de ejecución hipotecaria y se indexa por el prothonotary contra la propiedad. El aviso 'nubla' el título — se considera que los compradores y prestamistas terceros tienen aviso constructivo, lo cual normalmente previene una venta limpia hasta que la acción subyacente se resuelva o el lis pendens se descargue. Los compradores en efectivo especializados en propiedad en dificultades a veces pueden cerrar alrededor de un lis pendens activo pagando al prestamista directamente en el cierre.
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También conocido como: PA municipal claim · Municipal claim lien
Bajo la Ley de Reclamos y Gravámenes Municipales de Pennsylvania (53 P.S. § 7101 et seq.), las ciudades pueden adjuntar un gravamen a una propiedad por cargos de agua/alcantarillado no pagados, multas de cumplimiento de códigos, costos de demolición, u otros servicios municipales. El gravamen viaja con el título — un comprador que toma la propiedad generalmente la toma sujeta a todos los gravámenes municipales registrados a menos que se paguen en el cierre. Allentown, Bethlehem, y Easton utilizan activamente gravámenes municipales contra propiedades vacantes o citadas por códigos. Cuando ABE Homes compra una propiedad con gravámenes municipales abiertos, los gravámenes se pagan con los fondos del cierre para que el vendedor se aleje limpio.
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También conocido como: 11 U.S.C. § 362 · Bankruptcy automatic stay
Cuando un deudor presenta la bancarrota del Capítulo 13, la ley federal (11 U.S.C. § 362) crea una "suspensión automática" inmediata que detiene virtualmente toda actividad de cobro — incluyendo ventas del sheriff, ventas por impuestos atrasados, procesos de ejecución hipotecaria, y cortes de servicios públicos. La suspensión entra en vigor en el momento en que se presenta la petición (a menudo el mismo día). Para propietarios de Pennsylvania que enfrentan una venta del sheriff inminente, el Capítulo 13 es la única manera GARANTIZADA de detener la venta sin el pago completo de reinstatement. El Capítulo 13 le permite al deudor pagar los pagos hipotecarios atrasados durante 3-5 años mientras hace los pagos actuales a tiempo. Impacta el crédito por 7 años.
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También conocido como: FHA reverse mortgage maturity event · HECM Notice of Default
Cuando el último prestatario sobreviviente de una Home Equity Conversion Mortgage (HECM, la hipoteca revertida asegurada por FHA) fallece o se muda permanentemente, el préstamo se vuelve "due and payable" (debido y pagadero) bajo las reglas de HUD. El servicer envía un Aviso de Due and Payable a los herederos. Los herederos tienen 30 días para responder con intención (pagar, vender, o deed-in-lieu), y 6 meses para realmente cerrar — extensible en incrementos de 90 días hasta 12 meses totales. Los HECM son sin recurso: si la casa se vende por menos del saldo del préstamo, los herederos no deben nada adicional.
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También conocido como: 68 Pa.C.S. § 101 · Partition by sale
Bajo la Ley de Partición de Pennsylvania (68 Pa.C.S. § 101 et seq.), cuando los co-propietarios de bienes raíces no pueden acordar sobre vender, cualquier co-propietario puede presentar una acción de partición en la Corte de Apelaciones Comunes. La corte tiene dos remedios: partición en especie (división física — raramente factible para una sola casa) o partición por venta (venta forzada, fondos divididos por porcentaje de propiedad). La mayoría de las acciones de partición de bienes raíces en PA terminan en venta forzada. Cronograma 9-18 meses; honorarios totales $20,000-$50,000 entre ambos lados. Común en disputas entre hermanos coherederos y co-propiedad después del divorcio.
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También conocido como: Upset Sale · Judicial Sale · RETSL 1947
Bajo la Ley de Venta por Impuestos de Bienes Raíces de Pennsylvania de 1947 (72 P.S. § 5860.101 et seq.), la Oficina de Reclamos de Impuestos del condado puede vender una propiedad cuando los impuestos de bienes raíces están atrasados por 2+ años. Proceso de dos etapas: (1) Upset Sale, realizada el segundo lunes de septiembre cada año, vende la propiedad sujeta a todos los gravámenes existentes (hipoteca, sentencias, etc.); (2) si no se vende en la Upset Sale, la propiedad va a Judicial Sale 9-12 meses después, lo que transmite título limpio (elimina todos los gravámenes). Distinto de una venta del sheriff por ejecución hipotecaria: diferente ley, diferente corte, diferentes opciones de cura. HEMAP NO aplica a las ventas por impuestos.
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También conocido como: Cure default · Bring loan current
Reinstatement es el derecho de un prestatario hipotecario en mora de poner el préstamo al día pagando todos los pagos atrasados, multas por mora, honorarios de abogado y otros costos en una sola suma global — restaurando el préstamo a su estado anterior al incumplimiento. En Pennsylvania, un prestatario tiene el derecho legal de reinstaurar hasta el momento en que el sheriff del condado acepte la oferta ganadora en la subasta de venta del sheriff (Pa. R.C.P. 3132). Reinstatement es la única opción que preserva completamente el crédito del propietario Y conserva la casa. Fuentes comunes de fondos: préstamos familiares, retiro de emergencia del 401(k), venta de otros activos.
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También conocido como: DIL · Voluntary surrender · Deed in lieu
Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es una transferencia voluntaria de la escritura de la propiedad del propietario al prestamista, a cambio de que el prestamista libere la hipoteca y cancele cualquier ejecución hipotecaria pendiente. Menos dañina al crédito que una ejecución completada (típicamente 4 años en el informe de crédito vs 7). Algunos prestamistas ofrecen "cash for keys" — un pago pequeño para ayudar con los costos de mudanza. Los prestamistas solo aceptan deed-in-lieu cuando (a) es improbable que la propiedad se venda en un listado tradicional, (b) no hay segundas hipotecas o gravámenes menores, y (c) el propietario ha intentado vender o refinanciar primero. El plazo de aprobación es 30-90 días, lo cual puede ser demasiado lento cuando la venta del sheriff es inminente.
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También conocido como: HEMAP-triggered postponement · PHFA HEMAP application stay
Una pausa automática en el proceso de ejecución hipotecaria de Pennsylvania que entra en vigor cuando un propietario presenta una solicitud de buena fe para el Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia para Propietarios (HEMAP) a través de una agencia de consejería aprobada por la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Pennsylvania (PHFA). El Aviso del Acta 91 (requerido por 35 P.S. § 1680.402c) informa al propietario sobre la elegibilidad de HEMAP y activa el período de solicitud. Mientras PHFA revisa la solicitud (típicamente 30-45 días), el prestamista generalmente no puede proceder con la venta del sheriff. La línea directa de HEMAP de PHFA es 1-800-342-2397.
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También conocido como: Pennsylvania Rule of Civil Procedure 3129 · Pa. R.C.P. 3129.3
La Regla de Procedimiento Civil de Pennsylvania 3129 gobierna la conducta de las ventas del sheriff por órdenes de ejecución, incluyendo los requisitos de notificación, publicación, y aplazamiento. La subsección 3129.3 específicamente autoriza al sheriff aplazar la venta hasta dos veces sin nueva publicación, por hasta 100 días en total, cuando hay causa razonable — incluyendo una solicitud HEMAP pendiente, un paquete de mitigación de pérdidas activo, un acuerdo de venta pendiente, o una solicitud por escrito del prestamista. Aplazamientos adicionales o aplazamientos en motivos disputados requieren una orden de la Corte de Apelaciones Comunes. La subsección 3132 separadamente preserva el derecho del propietario de reinstaurar la hipoteca hasta que el sheriff acepte la oferta ganadora en la subasta.
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Sarah T., Bethlehem
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