Respuestas honestas a las preguntas que hacen los vendedores del Lehigh Valley

Típicamente 4 a 7 meses desde el aviso del Acta 91 hasta la venta del sheriff. PA es un estado de ejecución judicial, así que el banco debe presentar demanda, esperar respuesta, obtener juicio, y luego el sheriff programa la venta — todo bajo supervisión de la Corte de Apelaciones Comunes del condado. Mire la fecha en el Aviso del Acta 91; agregue 30 días para responder + 90-120 días para juicio + 30-60 días para programar la venta.

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Sí, bajo 5 mecanismos: (1) solicitud HEMAP a PHFA, (2) paquete de mitigación de pérdidas bajo la regla CFPB de 37 días, (3) suspensión automática del Capítulo 13, (4) aplazamiento por cortesía bajo Pa. R.C.P. 3129.3, y (5) venta en efectivo antes de la subasta. Tres de ellos no involucran vender la casa.

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El Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia para Propietarios (HEMAP) es un préstamo estatal de la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Pennsylvania (PHFA) que puede poner su hipoteca al día y cubrir hasta 24 meses de pagos si está atrasado por causa fuera de su control. Línea directa: 1-800-342-2397. La solicitud presentada pausa la ejecución mientras PHFA revisa (30-45 días).

Depende. Es más rápida y menos dañina al crédito que una ejecución completa, pero no es automática — el prestamista tiene que aceptar, su casa no puede tener gravámenes secundarios sin resolver, y los impuestos de propiedad deben estar al día. Si tiene capital significativo, una venta tradicional o en efectivo casi siempre paga más que entregar la escritura.

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Casi siempre vender. Una ejecución completada queda en su crédito por 7 años, puede generar un juicio de deficiencia bajo 42 Pa. C.S. § 8103 si la venta del sheriff no cubre el saldo, y elimina cualquier capital que podría conservar. Vender (en efectivo o tradicional) preserva el capital y limita el daño al crédito.

Típicamente 6 a 12 meses a través del Registrador de Testamentos del condado. Los pasos: el testamento se presenta, el ejecutor recibe las cartas testamentarias, se notifica a los acreedores (período de reclamación de 1 año), se paga el impuesto sobre la herencia de PA (con descuento si se paga dentro de 3 meses), y la sucesión se cierra. Las sucesiones con disputas pueden tardar 18-24+ meses.

PA es uno de 6 estados con impuesto sobre la herencia. Tasas bajo 72 P.S. § 9116: 0% al cónyuge sobreviviente, 4.5% a descendientes lineales (hijos, nietos, padres), 12% a hermanos, 15% a todos los demás (sobrinos, amigos, organizaciones no exentas). El impuesto se debe dentro de 9 meses; descuento del 5% si se paga dentro de 3 meses.

Sí — si usted es el ejecutor con cartas testamentarias del Registrador de Testamentos, puede vender durante la administración. La transferencia de escritura sucede al cierre. El comprador en efectivo cierra a la sucesión, no al heredero individual, y los fondos se mantienen en la cuenta de la sucesión hasta que se distribuyan.

Cualquier copropietario puede presentar una acción de partición bajo 68 Pa. C.S. § 8301 et seq. La corte ordena la venta y divide los fondos según los porcentajes de propiedad. La partición es lenta (6-18 meses) y cara (honores legales reducen el reparto). Una venta voluntaria en efectivo casi siempre paga más por hermano que una partición forzada.

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A veces. Bajo 23 Pa. C.S. § 3502 (distribución equitativa), el juez puede ordenar la venta de la casa marital cuando ningún cónyuge puede refinanciar al otro o cuando es la única manera práctica de dividir el activo más grande. Algunas parejas evitan la orden vendiendo voluntariamente antes de que la corte decida.

Usualmente no. Mudarse antes puede afectar las negociaciones de distribución equitativa y crea problemas de mantenimiento (servicios, seguro, vandalismo). La excepción: cuando hay violencia doméstica o cuando ambos cónyuges acuerdan por escrito el plan de transición.

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Sí, con coordinación del abogado. El acuerdo de venta firmado por ambos cónyuges (o autorizado por orden temporal de la corte) es ejecutable. El cierre puede proceder; los fondos se mantienen en una cuenta de depósito o cuenta de fideicomiso del abogado hasta que la distribución equitativa final asigne las acciones.

Sí. Bajo la ley de PA, los inquilinos pueden permanecer durante todo el plazo de su arrendamiento — la venta no termina el arrendamiento. Los compradores en efectivo experimentados (incluyendo ABE) compran propiedades con inquilinos en su lugar; no necesita evacuar a nadie. Los inquilinos mes-a-mes pueden recibir aviso bajo las reglas de notificación estándar de PA.

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Sí, bajo la Ley de Propietario-Inquilino de PA de 1951 (68 P.S. § 250.101 et seq.), el nuevo dueño toma sujeto al arrendamiento existente. Los términos del arrendamiento — alquiler, fecha de vencimiento, opciones de renovación — sobreviven la venta. El comprador se convierte en el nuevo arrendador para todos los propósitos.

Bajo 68 P.S. § 250.512, el vendedor debe transferir los depósitos de seguridad al comprador al cierre, y proporcionar al inquilino aviso por escrito del nuevo titular. El comprador es entonces responsable de devolver el depósito al final del arrendamiento, sujeto a deducciones legales por daños.

Sí. Las violaciones de código (Allentown 610-437-7508, Bethlehem 610-865-7000, Easton 610-250-6630) no impiden la venta — se transfieren al comprador o se pagan al cierre. Los compradores en efectivo experimentados aceptan las violaciones como parte de la propiedad y manejan la remediación post-cierre.

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Bajo 53 P.S. § 7101 et seq. (Ley de Gravámenes Municipales), las facturas no pagadas de agua, alcantarillado, basura, y violaciones de código se convierten en gravámenes contra la propiedad que se pagan al cierre desde los ingresos de la venta. El comprador en efectivo paga la liquidación municipal del condado y el título sale limpio.

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Los ocupantes ilegales son inquilinos a efectos de la ley de desalojo de PA — debe presentar un aviso de desalojo (10-30 días dependiendo de la tenencia) y luego una demanda de desalojo si no se van. ABE compra con ocupantes ilegales en su lugar y maneja el desalojo post-cierre — usted no tiene que confrontar a nadie.

Sí. Las condenaciones añaden 5-10 días al cronograma porque se necesita coordinación con el departamento de código de la ciudad y el equipo de título maneja la liquidación del gravamen. Pero la condena no descalifica la venta — Mike camina la casa, escribe la oferta firme, y cerramos.

La fórmula universal de los compradores en efectivo: Valor Después de Reparaciones (ARV) menos el costo estimado de reparaciones menos el margen de ganancia (típicamente 10-15%). No compartimos cifras específicas de oferta antes de caminar la propiedad porque las reparaciones son lo que determina si el número funciona. Lo que SÍ explicamos abiertamente: cómo llegamos al número.

No. Mike es el inspector — su recorrido inicial ES la inspección. No hay un "inspector de terceros" que aparezca después del contrato "encontrando" problemas para reducir la oferta. El precio del contrato es el precio del cierre. Esto es el patrón anti-mayorista — y es la razón por la que la certificación de InterNACHI de Mike importa más que cualquier otra credencial en este negocio.

Ninguna del lado del vendedor. Sin comisiones de agente. Sin tarifas de cierre. Sin honorarios de inspección. Sin honorarios de tasación. Sin reparaciones requeridas. ABE cubre los costos de cierre como parte de la oferta. El número en el contrato es el número que recibe.

No. Compramos en cualquier condición. Casas heredadas con 40 años de acumulación, propiedades vacantes con daños por agua, alquileres después de inquilinos difíciles, casas con violaciones de código — Mike las ha caminado todas. No reparte ningún juicio. Su recorrido se centra en estructura + sistemas, no en cosmética.

6 pasos: (1) busque su LLC en el Departamento de Estado de PA, (2) confirme una dirección física real (no apartado postal), (3) revise reseñas de Google bajo el nombre real del propietario, (4) verifique el perfil del BBB, (5) pida prueba de fondos por escrito, (6) pregunte sobre credenciales — Mike tiene InterNACHI Cert, verificable. Si fallan 2+ de estos, camine.

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Tres cosas que ninguno de ellos ofrece: (1) propiedad de Inspector Certificado por InterNACHI — Mike es el inspector, no contratamos a uno post-contrato (esto es por qué el precio del contrato = precio del cierre), (2) primero en español — Mike sirve al 54% de Allentown que es hispano en español nativo, sin Google Translate, (3) dueño local — Mike vive en Allentown, no somos una franquicia nacional. Esto es el lema de Doctrina Outlier: si no podemos demostrar ≥2 de estos, no somos diferentes — pero podemos demostrar las 3.

Verificable: InterNACHI Cert (verifique en nachi.org), ABE Homes LLC registrada en el Departamento de Estado de PA, reseñas de Google bajo el nombre real de Mike, perfil de BBB, oficina física en 1275 Glenlivet Dr Suite 100-03 Allentown PA 18106. Las estafas no se paran a la verificación pública — operamos abiertamente porque no hay nada que ocultar.