Gravámenes municipales + violaciones

Vender una casa con gravámenes municipales o violaciones de código en Pennsylvania

Name: ABE Homes
Telephone: (484) 895-1352
Price range: $$

Una notificación de violación de código en la puerta principal, un papel rojo en la ventana, una carta certificada del registro de gravámenes — la mayoría de los dueños asumen que la propiedad es inmueble hasta que reparen todo. Eso no es cierto. Una casa con violaciones de código, citaciones acumuladas, o gravámenes municipales SE PUEDE vender en efectivo — lo que cambia es cómo el dinero del cierre se distribuye. Aquí está el proceso real.

Citación vs notificación vs gravamen vs condena — qué significa cada una

Estos términos se usan indistintamente pero significan cosas muy diferentes. (1) Citación: una multa por una violación específica (basura en el patio, hierba alta, paneles rotos). Se paga, se resuelve. (2) Notificación de violación: una orden formal del Departamento de Desarrollo Comunitario y Económico (DCED) dándole un plazo (típicamente 30-60 días) para reparar. Si no repara, escalará a una citación o un gravamen. (3) Gravamen municipal: cuando la ciudad ha gastado dinero en su propiedad (cortar hierba, limpiar basura, demolición parcial) o tiene multas no pagadas, registran un gravamen contra el título — esto debe pagarse antes o al cierre de cualquier venta. (4) Condena: la ciudad ha determinado que la propiedad es estructuralmente insegura o no habitable y la ha etiquetado con un papel rojo. Una casa condenada AÚN se puede vender — pero solo a un comprador que asuma la responsabilidad de la rehabilitación o demolición.

Cómo funciona la mecánica del gravamen municipal en PA

Los gravámenes municipales en Pennsylvania están autorizados bajo 53 P.S. § 7101 y se registran en el Tribunal de Causas Comunes del condado (Lehigh, Northampton, etc.). Una vez registrados, son ejecutables como cualquier sentencia: tienen prioridad sobre la mayoría de gravámenes posteriores (excepto impuestos federales y reclamaciones de impuestos del condado) y se acumulan intereses. Para Allentown, Bethlehem y Easton específicamente: la ciudad puede iniciar la ejecución del gravamen 60-90 días después del registro, lo que puede resultar en una venta del sheriff de la propiedad. La razón por la que esto importa para vender: cualquier comprador legítimo (cash o financiado) descubrirá el gravamen durante la búsqueda del título — no puede ocultarlo, y debe pagarse al cierre del fondo de venta.

Por qué los compradores con hipoteca no pueden cerrar en casas con violaciones

Los prestamistas hipotecarios requieren una tasación + inspección antes de aprobar un préstamo, y los suscriptores rechazan propiedades con: (a) violaciones de código activas que afectan la habitabilidad (sin agua corriente, sin sistema eléctrico funcional, daño estructural visible), (b) cualquier estado condenado, (c) gravámenes municipales no resueltos que excedan la equidad disponible. Esto significa que su grupo de compradores se reduce de "cualquier comprador del mercado" a "compradores de efectivo" — y dentro de esos, a compradores que pueden manejar la rehabilitación. Listar tradicionalmente con un agente generalmente es una pérdida de tiempo aquí: las ofertas con financiamiento caerán, y las ofertas en efectivo a través de un agente generalmente vienen 15-25% por debajo del precio cotizado porque los compradores en efectivo no pagan el precio cotizado.

Sus 4 opciones reales cuando hay violaciones o gravámenes

(1) Reparar todo y listar tradicionalmente. Mejor si las violaciones son menores y usted tiene capital + tiempo. Costo: $5K-$50K dependiendo del alcance. Tiempo: 2-6 meses. (2) Abatir solo las violaciones específicas en la notificación (no reparar todo) para detener la escalada. Útil si solo necesita estabilizar antes de un evento futuro como probate o divorcio. (3) Vender en efectivo "as-is" — el comprador asume todas las violaciones y el costo de remediación. El precio refleja la realidad de la condición (es lo que es), pero usted obtiene fondos al cierre y la responsabilidad termina. (4) Dejar que la ciudad ejecute — la ciudad puede tomar la propiedad a través de la ejecución del gravamen, lo que significa que pierde cualquier capital restante. Esta es la peor opción financieramente para la mayoría de los propietarios.

Cómo se paga el gravamen en una venta en efectivo de ABE

Cuando Mike camina por una propiedad con violaciones activas o un gravamen municipal en el título, el flujo es: (1) Mike hace la inspección de grado-inspector — incluye todas las violaciones conocidas + cualquier cosa adicional que encuentre, (2) la oferta refleja el costo real de remediación (esta es la ventaja del inspector: el precio del contrato = precio del cierre, sin ajustes posteriores), (3) abrimos título a través de nuestra compañía local de título, (4) la compañía de título pide un certificado de gravamen oficial al DCED de la ciudad y al condado, (5) al cierre, el gravamen se paga directamente del fondo de venta — usted nunca toca el dinero del gravamen, va directamente del fondo de cierre al lien holder, (6) usted recibe el resto. Para condenas: necesitamos una inspección estructural adicional antes de cerrar, pero AÚN cerramos — solo el cronograma se extiende 5-10 días.

Recursos relacionados

Escrito por

Mike Sup

Inspector Profesional Certificado por InterNACHI · #21032009 · habla español

Listos Cuando Usted Lo Esté

Hablemos SobreSus Opciones

Ya sea que esté listo para vender hoy o solo explorando sus opciones, estamos aquí para ayudar. Obtenga una oferta en efectivo gratuita y sin obligación.

Lo que obtiene con ABE Homes:

Oferta justa en efectivo— Basada en datos reales del mercado

Cierre en su cronograma— 7 días o 60 días — usted elige

Cero costos o comisiones— Pagamos todos los costos de cierre

Sin reparaciones necesarias— Venda completamente como está

Mike fue directo desde el principio. Sin presión, solo una oferta justa. Cerramos en nuestro tiempo y fue exactamente lo que necesitábamos.

Sarah T., Bethlehem

Sirviendo a propietarios de Lehigh Valley desde 2009

Habla con Mike

Propietario e Inspector Certificado

Reseñas verificadas

Obtenga Su Oferta en Efectivo

Llamar Enviar Texto

(484) 895-1352

Ofertas generalmente en 24-48 horas