Definiciones claras y específicas para Pennsylvania de los conceptos legales y prácticos que vemos repetirse en cada conversación con vendedores en situaciones difíciles. Cada entrada enlaza a la página de situación de ABE donde el término se aplica.
Los enlaces externos van directo a la fuente oficial (PHFA, Departamento de Hacienda de PA, Wikipedia, etc.). Esto no es asesoría legal — siempre consulte a un abogado licenciado en Pennsylvania para situaciones específicas.
También conocido como: InterNACHI
La organización profesional sin fines de lucro de inspectores más grande de Norteamérica. InterNACHI establece los estándares de capacitación, ética y educación continua para los inspectores de viviendas en Estados Unidos y Canadá.
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También conocido como: CPI · Certified Professional Inspector
La credencial profesional otorgada por InterNACHI a los inspectores que completan la capacitación requerida, aprueban el examen, realizan inspecciones de prueba y mantienen horas anuales de educación continua. Los titulares pueden incluir su ID único — Mike Sup de ABE Homes es Cert #21032009 (desde 2010).
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También conocido como: Act 91 of 1983 · Pennsylvania Homeowner Emergency Mortgage Assistance Notice
Un aviso de pre-ejecución hipotecaria requerido por la ley de Pennsylvania (35 P.S. § 1680.402c) que los prestamistas hipotecarios deben enviar a los propietarios al menos 30 días antes de presentar una demanda de ejecución. El aviso informa al propietario sobre el derecho de solicitar HEMAP (el programa estatal de Asistencia Hipotecaria de Emergencia) y pausa la capacidad del prestamista de presentar la demanda hasta que termine el período de cura.
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También conocido como: HEMAP · PA HEMAP
Un programa de préstamo estatal de Pennsylvania administrado por la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Pennsylvania (PHFA) que proporciona asistencia hipotecaria de emergencia a propietarios que enfrentan ejecución hipotecaria por circunstancias fuera de su control (pérdida de trabajo, emergencia médica, etc.). Los fondos HEMAP ponen al día la hipoteca y pueden continuar pagando las cuotas mensuales por hasta 24 meses. Las solicitudes se inician con el Aviso del Acta 91.
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También conocido como: Foreclosure by court action
Pennsylvania es uno de aproximadamente 22 estados de EE.UU. que requieren que todas las ejecuciones hipotecarias residenciales procedan a través del sistema judicial en lugar de una venta extrajudicial. El proceso generalmente toma de 4 a 7 meses desde la presentación de la demanda del prestamista hasta la venta del sheriff, con los plazos requeridos del Aviso del Acta 91 y la elegibilidad de HEMAP.
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También conocido como: Sheriff's sale · Sheriff's auction
El paso de subasta pública al final de una ejecución hipotecaria judicial de Pennsylvania, llevado a cabo por la oficina del sheriff del condado en la corte del condado. El condado de Lehigh realiza ventas del sheriff el segundo viernes de cada mes; el condado de Northampton las realiza mensualmente en la corte de Easton. La propiedad se vende al mejor postor (que a menudo es el prestamista que ejecuta la hipoteca).
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También conocido como: 23 Pa.C.S. § 3502
El marco legal de Pennsylvania (23 Pa.C.S. § 3502) para dividir los bienes matrimoniales durante un divorcio. A diferencia de los estados de bienes comunitarios que dividen 50/50 por defecto, las cortes de Pennsylvania dividen los bienes matrimoniales según lo que sea equitativo considerando 11 factores enumerados — incluyendo la duración del matrimonio, las contribuciones al matrimonio, y las circunstancias económicas de cada cónyuge al momento del divorcio.
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También conocido como: Pennsylvania Probate, Estates and Fiduciaries Code · Title 20 Pa.C.S.
El proceso supervisado por la corte en Pennsylvania para administrar el patrimonio de una persona fallecida, regido por el Título 20 de los Estatutos Consolidados de Pennsylvania (el Código de Sucesiones, Patrimonios y Fiduciarios). Cada condado de Pennsylvania tiene una oficina del Registrador de Testamentos que abre la sucesión; la sucesión completa normalmente toma de 6 a 12 meses. Los bienes inmuebles del patrimonio pueden venderse durante la sucesión por el ejecutor o administrador sin esperar el cierre completo del patrimonio.
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También conocido como: PA inheritance tax
Un impuesto estatal evaluado sobre las transferencias de propiedad al fallecer por el Departamento de Hacienda de Pennsylvania. Las tasas están escalonadas por la relación con el difunto: 0% para cónyuges sobrevivientes y caridades calificadas, 4.5% para descendientes directos (hijos, nietos) y herederos directos, 12% para hermanos, y 15% para todos los demás beneficiarios. El impuesto debe ser declarado y pagado antes de que el patrimonio cierre completamente.
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También conocido como: Cash buyer · We-buy-houses company
Un comprador de bienes raíces que adquiere propiedades residenciales sin financiamiento hipotecario, normalmente pagando el precio total con capital existente y cerrando en días en lugar de semanas. Los compradores en efectivo normalmente compran tal como está (sin contingencias de reparación) y pueden cerrar antes de que se aclaren las contingencias de un listado tradicional. Los compradores en efectivo de buena reputación no cambian la oferta entre el contrato y el cierre; los compradores en efectivo dirigidos por inspectores (como ABE Homes) evalúan la propiedad ellos mismos y evitan el patrón de revisión del inspector externo.
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También conocido como: PA RTT · Realty transfer tax · 61 Pa. Code § 91
Pennsylvania impone un impuesto estatal de transferencia de bienes raíces del 1% sobre el valor de cada transferencia inmobiliaria, recaudado por el Registrador de Escrituras al momento de registrar la escritura. La mayoría de los municipios y distritos escolares imponen un impuesto local adicional del 1% — Allentown, Bethlehem, y Easton operan al 2% combinado (1% estado + 0.5% ciudad + 0.5% distrito escolar), dividiendo el costo por costumbre entre comprador y vendedor (a menudo 50/50). La parte del vendedor se liquida en el cierre con los fondos.
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También conocido como: Section 121 exclusion · § 121 home sale exclusion
Bajo la Sección 121 del IRS, un propietario que ha tenido y usado una propiedad como residencia principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores puede excluir hasta $250,000 de ganancia de capital ($500,000 si declara conjuntamente con cónyuge) del impuesto federal sobre la venta. Pennsylvania también exime la misma ganancia del impuesto estatal sobre la venta de bienes raíces vendidos como residencia principal (61 Pa. Code § 103.13). Los vendedores en situaciones difíciles frecuentemente califican — la exclusión es uno de los hechos financieros más importantes a confirmar antes del cierre.
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También conocido como: Quit claim deed · Quit-claim deed
Una escritura por la cual el otorgante transfiere cualquier interés que tenga en una propiedad, sin garantizar que el interés sea válido o que el título esté libre. Común en herencia, divorcio, y transferencias dentro de la familia donde las partes ya conocen el estado del título. Distinta de una escritura de garantía general (que garantiza título limpio) o escritura de garantía especial (que garantiza solo contra los actos del propio otorgante). En Pennsylvania, las escrituras de renuncia se registran en el Registrador de Escrituras del condado junto con el pago del impuesto de transferencia inmobiliaria.
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También conocido como: Notice of pendency · Pending lawsuit notice
Un aviso público presentado en los registros de propiedad del condado de que una demanda que afecta el título a una propiedad específica está pendiente. En Pennsylvania, un lis pendens se crea automáticamente cuando se presenta una demanda de ejecución hipotecaria y se indexa por el prothonotary contra la propiedad. El aviso 'nubla' el título — se considera que los compradores y prestamistas terceros tienen aviso constructivo, lo cual normalmente previene una venta limpia hasta que la acción subyacente se resuelva o el lis pendens se descargue. Los compradores en efectivo especializados en propiedad en dificultades a veces pueden cerrar alrededor de un lis pendens activo pagando al prestamista directamente en el cierre.
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También conocido como: PA municipal claim · Municipal claim lien
Bajo la Ley de Reclamos y Gravámenes Municipales de Pennsylvania (53 P.S. § 7101 et seq.), las ciudades pueden adjuntar un gravamen a una propiedad por cargos de agua/alcantarillado no pagados, multas de cumplimiento de códigos, costos de demolición, u otros servicios municipales. El gravamen viaja con el título — un comprador que toma la propiedad generalmente la toma sujeta a todos los gravámenes municipales registrados a menos que se paguen en el cierre. Allentown, Bethlehem, y Easton utilizan activamente gravámenes municipales contra propiedades vacantes o citadas por códigos. Cuando ABE Homes compra una propiedad con gravámenes municipales abiertos, los gravámenes se pagan con los fondos del cierre para que el vendedor se aleje limpio.
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