Comparación legal

Venta por impuestos vs venta del sheriff — la diferencia en Pennsylvania

Name: ABE Homes
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Si recibió una carta amenazando "venta" de su propiedad por impuestos atrasados Y otra carta del banco hablando de "venta del sheriff," probablemente está confundido — con razón. En Pennsylvania son DOS procesos distintos administrados por dos oficinas diferentes bajo dos leyes diferentes. Confundirlos puede costarle la casa porque los plazos y opciones son muy distintos. Vamos a separarlos.

Resumen lado a lado

Aspecto	Venta del sheriff	Venta por impuestos
Iniciado por	Prestamista (banco)	Oficina de Reclamos de Impuestos
Razón	Hipoteca atrasada	Impuestos atrasados 2+ años
Ley aplicable	Pa. R.C.P. 3129	72 P.S. § 5860.101 (RETSL 1947)
Cronograma	4–7 meses	Anual (sept) + Judicial Sale 9-12 meses después
HEMAP aplica?	Sí	No
Capítulo 13 detiene?	Sí	Sí
Título al comprador	Sujeto a gravámenes	Limpio (solo Judicial Sale)

Quién corre cada venta

**Venta del sheriff:** El sheriff del condado bajo orden de la Corte de Apelaciones Comunes. Es el final de un proceso de ejecución hipotecaria iniciado por el prestamista (banco). Se ejecuta bajo la Ley de Procedimientos Civiles de Pennsylvania (Pa. R.C.P. 3129). **Venta por impuestos (Tax Claim Sale):** La Oficina de Reclamos de Impuestos del condado (Tax Claim Bureau). Es independiente del banco. Se ejecuta bajo la Real Estate Tax Sale Law de 1947 (72 P.S. § 5860.101 et seq.) cuando los impuestos de propiedad están atrasados por 2+ años. Hay 2 tipos: Upset Sale (con todos los gravámenes intactos) y Judicial Sale (con título limpio).

Cronograma — la diferencia más grande

**Venta del sheriff:** ~4-7 meses desde la demanda del prestamista. Recibe Aviso del Acta 91 (30 días antes de la demanda), luego una demanda formal, luego procesos legales, luego la fecha de venta. Tiene derecho a reinstaurar hasta el momento en que el sheriff acepte la oferta ganadora. **Tax Claim Sale Upset:** Ocurre el segundo lunes de septiembre cada año. La Oficina de Reclamos de Impuestos envía aviso 30 días antes. Para evitar la Upset Sale, debe pagar TODO lo atrasado (impuestos + intereses + multas + costos) antes de la fecha de venta. No hay equivalente a HEMAP para impuestos atrasados — PHFA no cubre esto. **Tax Claim Sale Judicial:** Si la propiedad no se vende en la Upset Sale, va a Judicial Sale ~9-12 meses después. Judicial Sale corta TODOS los gravámenes (incluso la hipoteca) — el comprador recibe título limpio.

Cómo curar cada uno

**Venta del sheriff:** Reinstatement (pagar todo el atrasado en una suma), modificación del préstamo con el banco, HEMAP, Capítulo 13 bancarrota (automatic stay detiene la venta), o venta en efectivo antes de la fecha. Tiene opciones — el banco realmente preferiría que pagara. **Tax Claim Sale:** Las opciones son más estrechas. Pague TODO antes de la fecha de venta a la Oficina de Reclamos de Impuestos. Establezca un plan de pagos con el condado (algunos condados de PA permiten esto, otros no). Capítulo 13 también funciona aquí — el automatic stay detiene la venta por impuestos también. Si la propiedad va a Upset Sale y no se vende, tiene meses más antes de Judicial Sale para resolver.

Lo que NO funciona para venta por impuestos

HEMAP es solo para hipotecas, no impuestos. Refinanciar no cura impuestos atrasados — el banco no le presta dinero a alguien con impuestos sin pagar. Ignorar las cartas garantiza la pérdida de la casa. Vender la casa antes de la fecha de Upset Sale es una opción válida si los impuestos son menos que el valor de la casa. Una venta en efectivo puede liquidar los impuestos atrasados Y la hipoteca de un solo golpe.

Si tiene AMBOS — el caso peor

Es posible (y común) estar enfrentando AMBAS ventas a la vez: el banco está iniciando la ejecución hipotecaria por hipoteca atrasada Y la Oficina de Reclamos de Impuestos del condado tiene su propiedad en la lista de Upset Sale. En este caso, el tiempo es lo más crítico. Hable con un abogado de bienes raíces de PA HOY. Una venta en efectivo a un comprador legítimo es a menudo la única salida limpia — los fondos pagan al banco Y a la Oficina de Reclamos de Impuestos al mismo tiempo, y usted se aleja sin obligaciones restantes.

Próximos pasos

Escrito por

Mike Sup

Inspector Profesional Certificado por InterNACHI · #21032009 · habla español

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Sarah T., Bethlehem

Sirviendo a propietarios de Lehigh Valley desde 2009

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