Escritura en lugar (DIL)

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria en Pennsylvania — la guía honesta

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Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed-in-lieu, o DIL) suena simple: usted le entrega la escritura de la propiedad al banco a cambio de que cancelen la hipoteca y cualquier ejecución pendiente. En la práctica es una negociación con condiciones específicas — los bancos no aceptan DIL automáticamente, y el cronograma puede no funcionar si su venta del sheriff es en 30 días. Esto es lo que realmente necesita saber.

Cuándo los bancos realmente aceptan deed-in-lieu

Los bancos no son obligados a aceptar un DIL. Solo lo aceptan cuando se cumplen TODAS estas condiciones: (1) Es improbable que la propiedad se venda en un listado tradicional al precio que cubriría la hipoteca, (2) No hay segundas hipotecas, líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC), o gravámenes menores que el banco tendría que negociar también, (3) El propietario ha intentado de buena fe vender o refinanciar primero (algunos bancos requieren prueba de 90 días de listado activo), (4) El propietario no tiene activos significativos que el banco podría perseguir en una ejecución. Si tiene una HELOC o segunda hipoteca, su DIL probablemente será rechazado.

Cronograma — por qué no es una solución de último momento

El proceso de aprobación de DIL toma 30-90 días después de la solicitud formal. Pasos: el banco envía un paquete de DIL (documentos financieros + tasación + título), usted los completa y devuelve, el banco revisa, el banco decide, transferencia de escritura. Si la venta del sheriff es en 30 días, esto probablemente NO se completará a tiempo — necesitará Capítulo 13 bancarrota o reinstatement o una venta en efectivo rápida en paralelo. Algunos bancos fast-track la aprobación de DIL si la venta del sheriff es inminente, pero no cuente con ello.

Impacto en el crédito vs ejecución completa

DIL muestra en su informe de crédito como "Settled for less than full balance" — la caída en su puntaje es ~50-125 puntos vs ~100-160 puntos de una ejecución completada. DIL permanece en el informe de crédito por 4 años; una ejecución permanece por 7 años. Si está aplicando a una hipoteca FHA, espere 3 años después de una ejecución, vs 3 años después de un DIL — pero las pautas de "circunstancias extenuantes" (perdida de trabajo, divorcio, emergencia médica) pueden reducir el tiempo de espera de DIL a 1 año.

Cash for keys — qué es y qué esperar

"Cash for keys" es un pago que algunos bancos ofrecen para ayudar con los costos de mudanza cuando aceptan un DIL. Las cantidades típicas: $1,500 a $10,000 (rara vez más). El propósito es que usted desocupe la propiedad rápida y limpiamente sin destrucción. Algunos consejos: (a) pregunte al banco directamente sobre cash for keys cuando solicite el DIL — no lo ofrecerán proactivamente, (b) deje la propiedad en condición "broom clean" (escoba limpia) — los bancos retienen cash for keys si la propiedad se deja en mal estado, (c) negocie por escrito antes de aceptar el DIL.

DIL vs venta en efectivo — la comparación honesta

Un DIL aceptado le da: 0 fondos al cierre (el banco recibe la propiedad), pequeño cash for keys posiblemente, daño moderado al crédito, deuda hipotecaria eliminada. Una venta en efectivo le da: cualquier capital sobre la hipoteca como fondos al cierre, sin impacto al crédito hipotecario (la hipoteca se paga, no se incumple), cierre en 7-14 días sin proceso de aprobación del banco, sin requisitos de listado previo. Si su propiedad tiene CUALQUIER capital sobre el saldo de la hipoteca, una venta en efectivo casi siempre es mejor que un DIL — recibe el capital en lugar de cero. Si la propiedad está bajo el agua (vale menos que la hipoteca), DIL puede ser la mejor opción.

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Escrito por

Mike Sup

Inspector Profesional Certificado por InterNACHI · #21032009 · habla español

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Sarah T., Bethlehem

Sirviendo a propietarios de Lehigh Valley desde 2009

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